经济适用房这个特殊时期的产物，已经开始退出历史舞台变身商品房入市交易了。

9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）提出，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益。这意味着，只要缴纳一半的收益，满足一定期限的经适房就可以变成商品房。该办法一经确定，或将影响上万户经济适用房家庭。

“可以入市交易，就失去了经济适用房本身的意义。如果家庭收入提高了，应该交由政府回购，使经适房仍然在保障体系里正常运行，给未来需要的家庭提供一种保障。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长、复旦大学经济学博士邓志旺认为，对于如何规避经适房交易谋利，政府还需有进一步的细则出台。

缴纳一半增值收益

该意见稿对备受关注的经济适用房上市交易问题做出了清晰的规定，对不申请完全产权、不上市交易的，意见稿明确可保持原状。

所谓经适房取得完全产权，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。所谓经适房上市交易，是指签订买卖合同之日起满5年的经适房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得完全产权并将该住房转移登记至第三人。

根据意见稿，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益，具体计算公式为：应缴增值收益=（经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格）×50%-税费（原购经济适用住房的实际发生额）。办法适用于2008年1月18日以后，市区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。

在经适房市场价格确定方面，意见稿对不同情形作出了明确。申请取得完全产权的，其市场价格按申请时税务部门核准的二手房交易计税价格计算。申请上市交易的，其市场价格按申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时税务部门核准的二手房交易计税价格的，按照税务部门核准的二手房交易计税价格计算。税务部门核准的二手房交易计税价格低于经适房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

此外，在申请完全产权和上市交易时向市主管部门缴纳的增值收益款，纳入深圳市保障性住房专项资金。

记者测算了一下，以深圳目前已达5年期限的桃源村三期为例，2008年出售价格不到5000元/平方米，目前二手房均价已达2.5万元/平方米。桃源村三期户型主要为70~90平方米之间，以90平方米户型为例，目前房价至少涨了180万元。根据征求意见稿，如要申请完全产权或办理上市交易，要缴纳给政府的增值收益约在90万元左右。

经适房入市引争议

经适房“增值”部分利益该如何分配？进入市场交易能否使保障房体系更为健康地发展？这些问题在意见稿一经公布后，便成为各界关注的焦点。

“从政策方向来看是对的，但因没有先例，没有可借鉴的成功经验，如果经适房可以像商品房一样进入市场，那么物权方就会因为房子的溢价而得到收益，这种收益又违背了保障房制度的初衷。”邓志旺表示。

以上述桃源村经适房为例，即使给政府缴纳了90万元的增值收益，购买人仍然有90万元的收益。5年后获得200%的收益，这在同时段，对商品房进行投资操作也很难获得如此丰厚的收益。

邓志旺认为，收益缴交比例过低，依然会让经适房成为人人觊觎的“唐僧肉”。

虽然深圳市住建局相关负责人解释，经适房政策的出发点是解决户籍低收入家庭的住房困难，并不鼓励购买人入市交易获利。但经适房入市获利已成为不争的事实，这显然失去了经适房本身作为保障房性质的意义。

邓志旺表示，经适房在执行过程中出现了很大偏差，很多不符合条件的人通过各种渠道获取了经适房，而在上市之后又获得了巨额利润。因此，不少业内人士在接受采访时建议，完善和健全保障房体制，以及制定更为合理科学的保障方案，才能让这个领域内的黑暗地带逐步消失。

邓志旺也建议：经适房在购得后禁止出租谋利；在出售时应采取封闭式管理，比如回购，按正常的市场利率水平给原来购房者一定的利益补偿，让经适房在原来的保障体系里正常运行。